В августе прошлого года к Алексею Москаленко обратился руководитель охранного предприятия. Он арендует помещение у администрации Ангарска с 2002 года. В 2015 году предприниматель решил воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемого помещения.

 

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ закрепляет такое право за малыми и средними предприятиями, которые арендуют недвижимость у региональных или муниципальных властей. В настоящее время правом можно воспользоваться при условии, если к  1 июля 2015 года предприниматель арендует объект непрерывно в течение двух лет и  не имеет задолженность по оплате. Все обязательства бизнесменом соблюдались, однако он получил отказ от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарска. 

 

Специалисты аппарата Уполномоченного проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что ангарский КУМИ нарушает права бизнесмена. Уполномоченным было подано заявление о признании незаконным решения ангарского КУМИ в Арбитражный суд Иркутской области. Во время судебного процесса местная власть решила предоставить предпринимателю преимущественное право. Правда, дело немного затянулось. Сначала КУМИ провел конкурс по выбору кадастрового инженера. Затем назначенный специалист провел кадастровую оценку помещения. После этого было издано соответствующее распоряжение об отчуждении здания в пользу охранного агентства. 

 

Проблема с правом преимущественного выкупа в Иркутской области является системной. 

 

Алексей Москаленко рассказал, что чаще всего чиновники отказывают бизнесу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества по нескольким основаниям. Во-первых, они ссылаются на то, что помещение не поставлено на кадастровый учет, либо поставлено не в соответствии с заключенным договором аренды. Во-вторых, предварительно органы власти ставят здание на кадастровый учет, а затем отказывают в выкупе отдельных помещений. При этом они заявляют, что поставить на кадастровый учет помещение невозможно, несмотря на наличие обособленности и сдачу такого помещения в аренду на протяжении длительного срока. В-третьих, чиновники говорят о том, что помещение не является изолированным, поэтому не может быть сформировано как самостоятельный объект кадастрового учета, следовательно, не может стать предметом договора купли-продажи. Кстати, судебная практика по таким спорам складывается в пользу предпринимателей. 

 

Четвертой причиной является передача имущества в оперативное управление подведомственным учреждениям. Это делается для того, чтобы вывести недвижимое имущество  из-под действия Федерального закона № 159-ФЗ.  Причем в таких случаях суды однозначно заявляют о том, что распоряжение о передаче нежилых помещений в оперативное управление, когда объект аренды уже передан предпринимателю, является злоупотреблением права со стороны органа власти. И, наконец, чиновники ссылаются на ничтожность договоров аренды, поскольку они заключены без проведения торгов, как того требует закон "О защите конкуренции". Хотя это объяснение Верховный суд РФ по одному из споров признал необоснованным. 

 

Напомним, в июле нынешнего года состоялось заседание Совета по развитию малого и среднего предпринимательства при правительстве Приангарья. На нем Уполномоченный по защите прав предпринимателей Алексей Москаленко предложил  провести инвентаризацию договоров аренды, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства. Речь идет о бизнесменах,   которые пользуются имуществом в течение двух и более лет. Также это касается  договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок, и в течение действия которых арендованное имущество было передано в оперативное управление подведомственных учреждений. По результатам проведенной работы предложено направить предпринимателям предложения о реализации преимущественного права с рассрочкой оплаты имущества в течение 5 лет. Зампред правительства Антон Логашов поддержал предложение и поручил министерству имущественных отношений Иркутской области провести инвентаризацию помещений, которые могут быть выкуплены предпринимателями.