15 октября

Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

В последнее время в аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области поступило сразу несколько обращений, связанных с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В рамках реализации задачи по правовому просвещению субъектов предпринимательской деятельности по вопросам о принадлежащих им правах и способах их защиты, установленной статьей 3 Закона  Иркутской области от 16 декабря 2013 года № 138-ОЗ «Об Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Иркутской области», аппаратом бизнес-омбудсмена подготовлен настоящий информационный материал. Данный материал разработан в помощь предпринимателям на основании экспертного заключения адвокатского бюро «Правовые стратегии» (Иркутск, ул. Чехова, д. 23/3, лит. Е, офис 3; тел./факс: (3952) 29-00-38, 20-59-15; адрес электронной почты: maltsev78@mail.ru), с которым заключено соглашение pro bono publico. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом выкупа при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно пунктам 1, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации":

1. При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

4. Судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

По результатам проведенного аппаратом Уполномоченного анализа жалоб субъектов предпринимательской деятельности в указанной сфере, следует отметить, что очень часто предприниматели из-за отсутствия правовых знаний не подозревают, что фактически подписанные договоры аренды и незарегистрированные в установленном порядке не порождают правовых последствий, а следовательно, отсутствуют условия, предусмотренные Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при которых предприниматель обладает преимущественным правом на приобретение6 имущества.

Такая позиция находит подтверждение в судебной практике:

Определение ВАС РФ от 14 июля 2014 г. N ВАС-8894/14 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации":

Судом указано, что договор аренды спорного помещения от 22.11.2002 не был зарегистрирован, как того требуют положения статей части 2 статьи 609, часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах и учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд кассационной инстанции не установил в настоящем случае нарушения прав истца при продаже спорного помещения ввиду отсутствия у него преимущественного права на выкуп этого помещения, в связи с чем, в иске отказал.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2013 г. N ВАС-18200/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации":

Договор аренды от 02.07.2007 N 1-361-07 был заключен на срок более года, но не прошел государственную регистрацию.

На основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанный выше договор не был зарегистрирован, и общество не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор не признан судом кассационной инстанции в качестве основания возникновении у арендатора соответствующего права.

Надлежащее оформление договорных арендных отношений имело место лишь 30.07.2001 договором N 1-300-2001, который расторгнут сторонами 02.07.2007.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2013 г. N ВАС-2643/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации":

Судом установлено, что представленные в подтверждение нахождения помещений, являющихся предметом оспариваемого договора купли-продажи, в аренде у общества, не зарегистрированы в установленном законом порядке, а потому являются незаключеннымы (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что общество не соответствует требованиям, установленным положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.