Специалисты советуют быть внимательным при покупке недвижимости или бизнеса у людей, которые заявляют, что у них нет супруги (супруга). Дело в том, что если продавец состоит в браке, то для продажи общего имущества требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги. А вот если продавец – холостяк, то никакого согласия не нужно. Но это не значит, что сделки с холостяками безопаснее. Есть риск, что продавец намеренно скрывает наличие супруги. Это может быть мошенническая схема или семейные разборки. Одно из таких дел недавно рассмотрел Верховный суд. Подробнее о нем рассказали специалисты адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнеры", которое является экспертом pro bono Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области. 

 

Муж продал дом с земельным участком без согласия супруги. Покупателю он сказал, что жены у него нет. При этом он не только предъявил свой паспорт, в котором не было отметки о заключенном браке, но и передал нотариально заверенное заявление об отсутствии супруги. Узнав, что в доме зарегистрировано несколько лиц с такой же фамилией, как у продавца, покупатель засомневался в сделке. Однако продавец заверил, что это просто его родственники, а не супруга. В итоге сделка состоялась, но затем объявилась жена. Оказалось, что брак был заключен в другой стране, поэтому отметка в паспорте отсутствовала. И на самом деле в квартире были прописаны именно супруга с детьми, а не другие родственники.

 

Супруга подала в суд, чтобы признать договор купли-продажи дома с земельным участком недействительным. С одной стороны, по Гражданскому кодексу суд должен стать на сторону покупателя, если он был добросовестным - то есть не знал и не мог знать, что продавец не вправе был продавать без согласия супруги. С другой стороны, по Семейному кодексу суд должен защитить супругу. Точку в этом деле поставил Верховный суд. Он признал договор купли-продажи дома с земельным участком недействительным. То есть  решил, что в приоритете супруга, а не покупатель. А это значит, что покупателю придется вернуть приобретенный дом, а продавцу - полученные деньги. При этом есть вероятность, что продавец уже потратил деньги, и вернуть их наверняка будет проблематично. 

 

Специалисты адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнеры" отмечают, что суды часто встают на сторону именно супругов, а не покупателей. Хотя встречаются и противоположные позиции, причем даже у Верховного суда. Из этого можно сделать вывод, что при возникновении подобной ситуации решение суда может быть абсолютно непредсказуемым. Правда, речь идет только о продаже недвижимости и долей в ООО. При покупке движимого имущества (например, автомобилей) и акций рисков меньше, потому что при продаже такого имущества будет считаться, что супруг автоматически согласен на такую сделку. 

 

Если покупатель не предпринял никаких мер (или не все возможные меры) для выяснения, есть ли у продавца супруг (супруга), то вероятность потерять приобретенное имущество  увеличивается. Специалисты адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнеры" рекомендуют  соблюдать несколько правил перед покупкой недвижимости:

 

1. Проверять паспорт продавца на предмет наличия отметки о браке.

2. Осматривать приобретаемую недвижимость, в том числе, чтобы увидеть, живет ли кто-то еще в квартире, доме.

3. Запросить сведения о регистрации продавца и других лиц в квартире или доме.

4. Включить в договор заверение о том, что продавец не состоит в браке, а также штраф за нарушение этого условия.

5. Обратиться к специалистам для сбора других документов, чтобы проверить чистоту сделки.