К Уполномоченному обратился руководитель компании из Нижнеудинска, которому местная власть отказала в реализации права преимущественного выкупа. 

 

Предприниматель рассказал, что первый договор аренды муниципального помещения площадью 105 квадратов был заключен в 2008 году. Бизнесмен платил немалые деньги за пользование зданием. Очередной договор был продлен еще на пять лет. Срок его действия должен был закончиться 31 декабря 2016 года, однако за несколько месяцев до этого компания обратилась в администрацию с заявлением о приобретении  арендуемых помещений в собственность в соответствии с федеральным законодательством. Администрация отправила предпринимателю уведомление о прекращении договора аренды. До пятого января 2017 года компания должна была освободить помещение. 

 

Уполномоченный обратился в прокуратуру Иркутской области с просьбой провести проверку по данному факту. В результате были установлены нарушения со стороны администрации города. По мнению Нижнеудинской межрайонной прокуратуры местная власть необоснованно  отказала предпринимателю в реализации права преимущественного выкупа.  Ведомство внесло мэру Нижнеудинска представление об устранении выявленных нарушений, чтобы предприниматель мог реализовать право преимущественного выкупа. Кроме того, сотрудники прокуратуры помогли предпринимателю составить заявление в Арбитражный суд Иркутской области о признании незаконными действия администрации Нижнеудинска.  

 

Отказ в реализации права преимущественного выкупа является системной проблемой бизнеса в Иркутской области. Напомним, 159 Федеральный закон закрепляет право преимущественного выкупа за малыми и средними предприятиями, которые арендуют недвижимость у региональных или муниципальных властей. Правом можно воспользоваться при условии, если к  1 июля 2015 года предприниматель арендует объект непрерывно в течение двух лет и более, и при этом не имеет долга  по оплате. Однако часто органы власти вынуждают предпринимателей решать проблему в судах и таким образом нести дополнительные финансовые расходы.  

 

Чиновники отказывают бизнесу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества по нескольким основаниям. Во-первых, они ссылаются на то, что помещение не поставлено на кадастровый учет, либо поставлено не в соответствии с заключенным договором аренды. Во-вторых, предварительно органы власти ставят здание на кадастровый учет, а затем отказывают в выкупе отдельных помещений. При этом они  заявляют, что поставить на кадастровый учет помещение невозможно, несмотря на наличие обособленности и сдачу такого помещения в аренду на протяжении длительного срока. В-третьих, чиновники говорят о том, что помещение не является изолированным, поэтому не может быть сформировано как самостоятельный объект кадастрового учета, следовательно, не может стать предметом договора купли-продажи. При этом судебная практика по таким основаниям складывается в пользу предпринимателей. 

 

Четвертой причиной является передача имущества в оперативное управление подведомственным учреждениям. Это делается для того, чтобы вывести недвижимое имущество  из-под действия 159-ФЗ.  Причем в таких случаях суды однозначно заявляют о том, что распоряжение о передаче нежилых помещений в оперативное управление, когда объект аренды уже передан предпринимателю. Это является злоупотреблением права со стороны органа власти. И, наконец, чиновники ссылаются на ничтожность договоров аренды, поскольку они заключены без проведения торгов, как того требует закон "О защите конкуренции". Хотя это объяснение Верховный суд РФ по одному из споров признал необоснованным.