Крыша для малого бизнеса

«Конкурент» выяснял, как работает в Иркутске Федеральный закон № 159.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутска по решению арбитражного суда приватизирует помещения на первом этаже Дома быта на улице Урицкого, 8, говорится в сообщении КУМИ. Своё право преимущественного выкупа объекта недвижимости доказал бизнесмен Эдуард Нециевский. Возможно, к нему смогут присоединиться и другие представители малого и среднего бизнеса – Федеральный закон № 159, согласно которому арендаторы-«малыши» имеют приоритетное право приобрести муниципальное или государственное имущество, может быть продлён до 1 июля 2017 года. 

На прошлой неделе было опубликовано распоряжение КУМИ Иркутска от 7 мая о приватизации помещений в Доме быта на улице Урицкого, 8. К подписанию документа комитет подтолкнуло решение Арбитражного суда Иркутской области, куда с иском к мэрии обратился арендатор – бизнесмен Эдуард Нециевский, один из учредителей компаний группы «Авана» (сеть магазинов европейской одежды и химчисток). Суд признал, что предприниматель обладает преимущественным правом на выкуп почти 330 квадратных метров. Как следует из документов КУМИ, Нециевский может приобрести недвижимость по рыночной стоимости, рассчитанной по состоянию на 16 декабря 2013 года, то есть за 33,387 млн рублей, причём оплатить покупку в рассрочку на три года. Устраивает ли эта цена предпринимателя, узнать не удалось – Эдуард Нециевский не ответил на запрос издания. 

Приоритет при выкупе арендуемых помещений, находящихся в муниципальной или государственной собственности, малому и среднему бизнесу гарантирует 159-ФЗ, принятый в 2008 году и действующий до 1 июля 2015-го. В декабре прошлого года законопроект, предусматривающий продление срока действия 159-ФЗ до 1 июля 2017 года, был внесён в Государственную Думу и в конце марта прошёл первое чтение.

Пока не очень ясно, насколько хорошо сработал этот закон, по крайней мере в Иркутской области – единой статистики о том, сколько предпринимателей смогли воспользоваться своим правом, нет.

В электронной картотеке Арбитражного суда Иркутской области «Конкурент» обнаружил около сотни дел, так или иначе касающихся исполнения 159-ФЗ в нашем регионе. Активнее всего с муниципальными и областными властями, что ожидаемо, судятся предприниматели Иркутска. Например, ещё в 2009 году своё право на выкуп арендуемых 161 кв. м на Карла Маркса, 31а, в суде доказало ООО «Посуда центр»; за площади на Грязнова, 1, судился пивной ресторан «Бирхауз». В 2010 году интересы ООО «Авана-плюс» в отношении недвижимости по адресу: Киевская, 2, в суде отстаивала прокуратура, впрочем, неудачно. В январе нынешнего года суд признал правомерность требований ООО «Блик-трейд» по выкупу 192,4 кв. м в уже упоминавшемся Доме быта.

С того момента, как закон вступил в силу, в столице Приангарья по 159-ФЗ было приватизировано 172 объекта недвижимости, сообщили «Конкуренту» в КУМИ Иркутска, в том числе 4 – в этом году. В среднем в год предприниматели выкупали от 21 до 33 помещений. За весь период действия закона бюджет города получил 818,453 млн рублей, в том числе 1,198 млн  – в 2015 году.

Впрочем, в арбитражной практике достаточно не только решений в пользу бизнеса, но и отказов. Чтобы получить право преимущественного выкупа недвижимости, предпринимателю или компании необходимо соответствовать ряду критериев, прописанных в законе, в том числе пользоваться помещением в течение определённого периода и добросовестно платить за аренду. Важны и нюансы: например, субъект малого или среднего предпринимательства имеет право на приобретение только при условии, что он пользуется имуществом  по договору аренды, зарегистрированному в установленном порядке. Например, в администрацию Иркутска в прошлом году поступило 79 заявлений, в 49 случаях было отказано. Как правило, отказы связаны с наличием долгов по договору аренды на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа, пояснили в КУМИ.

Однако предприниматели не только судятся за само право преимущественного выкупа, но и оспаривают стоимость, по которой органы власти предлагают недвижимость. Напомним, который год не могут прийти к согласию по цене первого этажа здания на Карла Маркса, 15, компания «ТриО и К» и минимущество области.

Проблема системная, считает руководитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей Иркутской области Эвелина Секулович. Поэтому сейчас перед аппаратом стоит задача прояснить ситуацию – что происходит с преимущественным правом выкупа в территориях региона.

Для этого аппарат бизнес-омбудсмена направил запросы в министерство имущественных отношений и муниципальные образования области. «Нас интересует, ведётся ли мониторинг недвижимости, арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, которые имеют преимущественное право на приобретение, – рассказала Эвелина Секулович. – Без проведения мониторинга, хотя он законодательством прямо не предусмотрен, невозможно выявить, кому продать этот объект». Ещё два вопроса, которые получили органы местной и областной власти, касаются планов по продаже недвижимости в рамках 159-ФЗ в 2015 году и наличия административного регламента, по которому такие помещения предоставляются малому и среднему бизнесу.

К настоящему моменту аппарат уполномоченного проанализировал пять ответов из муниципалитетов и ответ минимущества (работа продолжается по мере их поступления, уточняют в аппарате). О результатах анализа говорить пока рано, но первые примеры привести можно. Мониторинг на сегодня ведётся в Иркутском районе: там преимущественное право на приобретение муниципального имущества имеют два предпринимателя. В 2015 году администрация района планирует направить одно предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества в соответствии с 159-ФЗ. На территории района также действует административный регламент.

В прогнозный план приватизации муниципального имущества Иркутска на 2015 год вошли 43 нежилых объекта недвижимости, только два из них арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие преимущественное право выкупа, сообщили в КУМИ города.

«Такой мониторинг областного имущества не ведётся. Оно находится в оперативном управлении областных государственных учреждений, и направление министерством предложений субъектам малого предпринимательства в 2015 году не планируется», – сообщила руководитель аппарата бизнес-омбудсмена, ссылаясь на данные минимущества. Когда анализ будет завершён, а проблемы выявлены, скорее всего, появятся и предложения уполномоченного по их решению, добавляет Секулович.

Уже сейчас уполномоченный может самостоятельно обращаться в суд, защищая права предпринимателей, экономя малому бизнесу время и деньги на расходы, связанные с тяжбой. Но жалоб в аппарат поступает пока немного. «Поскольку это системная проблема, нам нужны такие заявления, нужны основания для отказа, чтобы мы могли оперировать не только теоретическими, но и практическими сведениями. Сейчас мы анализируем жалобу по Дому быта – там очень много подводных камней», – отмечает Секулович. В аппарате готовы помочь  арендаторам, которые получили отказы, подчёркивает руководитель аппарата уполномоченного, причём обратиться за консультацией можно и заранее.

Автор: Алёна МАХНЁВА