До конца ноября станет известно, в какой редакции будет принят закон «О налоге на имущество организаций». В правительстве Иркутской области настаивают на введении налога по максимальной ставке – 2% от кадастровой стоимости объектов. Представители бизнеса утверждают, что это приведет к существенному увеличению налоговой нагрузки, а значит и к серьезным последствиям для экономики региона. Газета Дело решила разобраться в деталях дискуссионного закона.

 

Процент неопределенности

 

С 1 января 2017 года владельцы иркутских торговых и офисных центров, возможно, начнут платить налог на имущество по новой схеме. На ноябрьскую сессию Законодательного собрания (ЗС) планируется вынести закон «О налоге на имущество организаций».

 

В правительстве Иркутской области предлагают сразу установить максимальную ставку налога на имущество – 2% от кадастровой стоимости. Причем с учетом обновленной Росреестром кадастровой оценки, которая приближена к рыночной стоимости объектов.

 

Если закон будет принят, со следующего года под новую систему налогообложения предположительно попадут все собственники помещений в объектах площадью свыше 1 тысячи кв метров. По данным областного минимущества, в регионе объектов 999. Далее действие закона будет распространяться на помещения меньших площадей: с 2018 года – на объекты от 750 кв метров, с 2019 года – от 500 кв метров. К 2020 году платить налог по новой ставке начнут даже владельцы небольших объектов – от 250 кв метров. Всего власти планируют подвести под новую систему налогообложения более 3 тысяч объектов.

 

Основной целью принятия закона является вовлечение в налоговый оборот большего числа предпринимателей. К примеру, по информации областного минимущества, сейчас ряд крупных торговых центров в городе не платят налог на имущество вообще, используя специальные налоговые режимы. Кроме того, в региональном правительстве посчитали, что только за первый год действия нового закона он позволит привлечь в муниципальные бюджеты дополнительно 280 млн рублей. Больше половины этой суммы пойдет в казну города Иркутска. Именно здесь сконцентрирована основная часть офисных и торговых площадей. Размер изъятий по данному налогу не превысит у бизнеса 4-5% от оборота.

 

Напомним, это уже вторая попытка принять данный закон. Первая была в 2014 году. Тогда представители бизнеса и власти так и не смогли определиться с размером ставки.

В правительстве предлагали стартовать с 1,5%, а бизнес говорил, что начальная ставка налога должна быть установлена на уровне 0,5%, а затем не превышать 1,2%. В итоге закон признали недостаточно проработанным и отложили его принятие на 2016 год.

 

Закон с тремя неизвестными

 

Сейчас новый порядок начисления налога на имущество организаций действует уже в 62 субъектах РФ, в том числе в восьми регионах Сибирского федерального округа.

Правда, к введению этого налога многие субъекты подошли более осмотрительно. К примеру, власти Республики Бурятии в 2015 году ввели данный налог при ставке 0,2%, сейчас там действует ставка – 0,3%.

В Томской области начали со ставки 0,5%, в Забайкальском крае – с 1%. На ставку 2% большинство из них выйдут к 2019-2020 году, как того требует федеральное законодательство.

 

Правительство Иркутской области в сентябре повторно внесло на рассмотрение депутатов Законодательного собрания проект закона о налоге на имущество. И снова со ставкой 2%. К документу оказалось много вопросов как у депутатов Законодательного собрания (ЗС), так и у бизнеса. На октябрьскую сессию ЗС документ не попал: правительство и депутаты не смогли договориться о приемлемом размере ставки налогообложения, а также площади объектов, на которые она будет распространяться с 2017 года. В частности, на организованном в ЗС круглом столе было предложено либо снизить ставку налогообложения, либо увеличить критерий площади объектов, попадающих под действие закона – до 3 тысяч кв метров. Остались вопросы и к результатам кадастровой оценки недвижимости, проведенной в 2016 году. По итогам обсуждения документ окрестили «законом с тремя неизвестными» и дали месяц на его доработку.

 

Чтобы правовой акт вступил в силу с 1 января 2017 года, его нужно принять до 1 декабря этого года. А это значит, что у законодателей остается меньше месяца, чтобы утвердить документ в окончательной редакции.

Какой она будет – покажет ноябрьская сессия ЗС (по предварительной информации, она назначена на 23 ноября). Если к этому времени власть и бизнес не смогут найти компромисс, есть вероятность, что рассмотрение закона снова отложат на год.

 

Алексей Москаленко, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области:

 

– Сомневаюсь, что в сегодняшних условиях кто-то считает, что дополнительное увеличение налоговой нагрузки на бизнес в размере 5% от оборота, это мало. Для любого предпринимателя это очень существенно. Причем точно такой же расчет делала областная налоговая служба, и у них получилось, что увеличение составит 10% от оборота. Причем налоговая считала при ставке 1,2 %, а не 2%.

 

За 2015 год количество субъектов малого и среднего предпринимательства по стране сократилось на 30%. Считаю, что это один из результатов принятия закона о налоге на имущество.

Финансово-экономическое обоснование, подготовленное минфином, не учитывает, насколько у нас в области после принятия закона уменьшится количество субъектов предпринимательской деятельности. И насколько вслед за этим сократится количество рабочих мест и поступления НДФЛ. Необходимо просчитывать комплексный эффект на экономику от подобных законов. Пока же у нас есть только информация о том, сколько доходов гипотетически получат муниципальные бюджеты  от введения 2% налога на имущество по кадастровой стоимости.

 

Ильдус Галяутдинов, руководитель общественной организации «Предприниматели Иркутской области»:

 

– Это налог работает против всех старых торговых и офисных помещений. Мы сделали исследование в крупных городах области. В его рамках предприниматели на условиях анонимности рассчитали, как с учетом реального положения дел в экономике на них отразится введение этого налога. При ставке 2% от кадастровой стоимости, увеличение нагрузки на бизнес в некоторых случаях достигает 275%.

 

У Иркутской области уже есть печальный опыт увеличения налогов. Когда ввели 2% налога от кадастровой стоимости на землю, налоговые отчисления в бюджет только по городу Братску уменьшились в 15 раз. С налогом на имущество будет то же самое.

И вместо пополнения, область получит дырку в бюджете. Сейчас принятие этого закона приведет к сокращению субъектов малого и среднего бизнеса. Либо начнет расти теневая экономика и все ресурсы предпринимателей будут направлены не на развитие, а на уход от налогов.

 

Единственные, для кого введение этого налога означает благо, современные крупные торговые центры. Сейчас у них ставка налога на имущество – 2,2% от реальной стоимости. С введением закона они начнут платить в муниципальный бюджет меньше.

 

Иван Брилка, генеральный директор ООО «Офисстрой»:

 

– Обсуждение данного закона идет в кругу лиц, которые подчас не имеют отношения к этому бизнесу. Я взял расчеты по офисному знанию площадью 3 тысячи кв. метров. Его объективная рыночная стоимость – 150 млн рублей, если учесть что цена 1 кв метра –  50 тысяч рублей.

При стоимости объекта 150 млн рублей мы получаем 3 млн рублей налога на имущество в год. Делим эту сумму на площадь объекта 3 тысячи кв. метров, и получаем 83 рубля налоговых выплат в месяц с каждого квадратного метра.

Сегодня средняя арендная плата – 500 рублей за квадратный метр. При этом арендопригодными являются далеко не все площади в помещении.

 

Надо понимать, что сейчас очень тяжелая ситуация на рынке недвижимости. Никто из собственников не будет брать на себя эту налоговую нагрузку. Она вся перейдет на арендаторов, а от них – на товар и конечного потребителя.

 

Понятно, что закон есть, и от него никуда не деться. Но надо смотреть на реальную среду и реальных предпринимателей. Нужно обсудить ставку, с которой стартовать: ведь есть разница будет это 0,2% или 2%. И постепенно готовить предпринимательское сообщество к ее увеличению.

 

Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ»:

 

– Считаю, что более приемлемое время для введения новых налогов, когда экономика находится на подъеме, а не на спаде, как сейчас. 80% всех собственников таких объектов находятся на упрощенной системе налогообложения. Для многих введение этого налога станет серьезным испытанием. Расходы на объекты с 1 января 2017 года увеличатся существенно.

Причем под удар попадают объекты любой площади – офисы, точки общественного питания, бытового обслуживания – если они находятся в административно-деловых и торговых центрах или нежилых помещениях общей площадью более 1 тысячи кв метров. При этом законодатель планирует постепенно понижать эту планку.

 

Сверхприбыли в сфере управления коммерческой недвижимостью на фоне кризиса сегодня нет. Поэтому, как только подойдет время вносить первые платежи по налогу на имущество в 2017 году, в зоне риска банкротства автоматически окажутся многие владельцы объектов, попадающие под действия налога, если заполняемость арендаторами в них менее 80% от полезной площади (то есть менее 50% от общей площади). Пойти на увеличение ставок арендной платы в этой ситуации смогут только крупные торговые сети с высокой проходимостью и ассортиментом товаров первой необходимости.

 

Все это приведет к крайне негативным последствиям в экономике уже через 6-9 месяцев. Цены во всех торговых сетях начнут расти, собираемость налога на имущество, напротив, снизится. Собственники объектов начнут судиться с кредиторами, сокращать издержи на содержание и обслуживание объектов, сокращать персонал. Число предложений о продаже коммерческой недвижимости вырастет, при этом ее реальная стоимость упадет. А это в свою очередь скажется на ее кадастровой оценке.

 

Считаю, разумным выходом из ситуации является сплошное налогообложение.

Ставка при этом в 2017 году должна быть установлена не выше 0,5 % и увеличиваться постепенно. Тогда это позволит наполнить бюджет, уровнять участников рынка, помочь им постепенно перестроиться к новым условиям и не уронить рынок недвижимости.

 

Владислав Сухорученко, министр имущественных отношений Иркутской области:

 

– Предприниматели вправе сами определять, перекладывать возросшие налоговые ставки на арендаторов или выплачивать их за счет собственной прибыли. Однако рыночные и конкурентные условия складываются так, что рост налога не приведет к увеличению ставок аренды. Вся налоговая нагрузка будет компенсироваться за счет той прибыли или, как мы считаем, сверхприбыли, которая есть у налогоплательщиков.

 

Этот налог распространяется в первую очередь на рантье. На тех, кто использует объекты недвижимости, как источники извлечения дохода. Арендаторы не являются плательщиками этого налога. Мелкие предприниматели – это в основном арендаторы. Единицы из них владеют собственными объектами недвижимости.

 

Мы не первые, кто вводит этот закон. В некоторых субъектах он действует с 2014 года. Сейчас практически все регионы уже вышли на максимальную ставку 2%. Или выходят на нее к 2020 году. Во многих территориях предусмотрено сплошное налогообложение. Мы же вводим плавный переход, основанный на текущей кадастровой оценке объектов недвижимости. Результатами этой оценки мы довольны. Конечно, невозможно учесть индивидуальные особенности каждого конкретного объекта. Но в целом она соответствует общей ситуации на рынке недвижимости.